ESG: der Game Changer für die Immobilienwirtschaft

Nachhaltigkeit ist das Thema der Stunde und das aus gutem Grund: Der Klimawandel und die daraus resultierenden Folgen werden unser Leben und unsere Entscheidungen in den nächsten Jahrzehnten maßgeblich beeinflussen. Die Verbrennung von fossilen Stoffen, die Abholzung der Wälder und die Intensivierung der Viehzucht müssen reduziert werden, wenn wir kommenden Generationen eine lebenswerte Welt hinterlassen wollen.

Nachhaltigkeit bringt einen Wandel mit sich, der auch die Immobilienwirtschaft maßgeblich verändern wird. Immerhin stammt ein Viertel der ausgestoßenen Emissionen innerhalb der EU aus dem Gebäudesektor, die Bauindustrie noch nicht mit eingerechnet.

Der grünen Transformation zur Eindämmung des Klimawandels begegnet sowohl die europäische, als auch die nationale Ebene mit einer stetig steigenden Anzahl an Regulierungen, Verordnungen und Gesetzen: Die sogenannte EU-Taxonomie legt einen umfassenden Kriterienkatalog für grüne Geldanlagen fest. Das betrifft natürlich auch Immobilien als Anlageklasse. Die Folge? Immobilienunternehmen werden von umfassenden Offenlegungsverpflichtungen betroffen sein und transparent dokumentieren müssen.

Unter anderem deshalb entscheiden sich weltweit immer mehr Investoren dafür, ihre Anlageportfolien anhand nachhaltiger Kriterien und damit ESG-konform zu strukturieren. Tatsächlich wurden in Deutschland letztes Jahr so viele als nachhaltig beworbene Fonds aufgelegt wie nie zuvor.

Der Begriff ESG fasst alle Kriterien zusammen, die eine (Kapital-) Anlage erfüllen muss, um als nachhaltig zu gelten. Die drei Buchstaben stehen für drei nachhaltigkeitsbezogene Verantwortungsbereiche von Unternehmen: Environmental, Social und Governance. Environmental steht für Umweltverschmutzung oder -gefährdung, Treibhausgasemissionen oder Energieeffizienz. Social beschreibt Aspekte der Arbeitssicherheit und des Gesundheitsschutzes, Diversity oder gesellschaftliches Engagement, während unter Governance eine verantwortungsvolle Unternehmensführung verstanden wird. Angewandt auf die Immobilienwirtschaft steht Environmental beispielsweise für die Verringerung von Energieverbräuchen durch eine effiziente Gebäudetechnik für Klimatisierung und Beleuchtung oder den verantwortungsvollen Umgang mit eingesetzten Rohstoffen.

Als Social gilt unter anderem die Einhaltung hoher Standards bei der Arbeitssicherheit sowie die Schaffung nutzerfreundlicher Flächen. Governance steht exemplarisch für die Einhaltung von Compliance-Richtlinien oder die Berücksichtigung der Menschenrechte. Damit betrifft ESG alle Stakeholder direkt oder indirekt. Immobilienobjekte, die den ESG-Kriterien entsprechen, sind nicht nur nachhaltig, sondern auch wertstabil. Und damit Teil einer neuen, klaren Anlagestrategie: Je grüner ein Objekt, desto höher sein Wert. Da ein Großteil der bereits bestehenden Gebäude nicht oder nur unzureichend als grün bezeichnet werden kann, könnte ESG zu dem Game Changer im Immobiliensektor werden.

Bei den Anlegern wächst der Druck auf das Thema nachhaltige Investments. In Zukunft werden Immobilienfonds stärker auf dem Prüfstand stehen. Negative Nachhaltigkeit wird sich erfolgskritisch auf den Wert einer Anlage auswirken. Durch den Druck der Anleger werden (Immobilien-) Fonds zukünftig grüner ausgerichtet sein. Die neuen Offenlegungsregularien schreiben Anlageberatern unter anderem vor, Angaben zur Ausrichtung der Produkte am Nachhaltigkeitsindex und zur Errichtung von Nachhaltigkeitszielen zu tätigen. Somit werden auch hier ESG-Fonds zum Maß aller Dinge: Institutionelle Investoren bevorzugen vermehrt Artikel-8-Fonds und Artikel-9-Fonds. Diese Fonds weisen nachhaltige bzw. ökologische Merkmale auf und leisten einen messbaren positiven Beitrag.

Neben allen Regularien sollten Anleger sich bewusst machen, dass „grün“ nicht der einzige Faktor ist, der für Wertstabilität sorgt. Immobilien müssen nicht nur ökologisch nachhaltig sein, sondern auch den konkreten Nutzeranforderungen entsprechen. Andernfalls drohen Mieterwechsel und Leerstand. Hierbei sind digitale Technologien maßgeblich. In einer Umfrage von ZIA und EY sagten 84% der Befragten, dass Digitalisierung der Schlüssel für eine professionelle Umsetzung der ESG-Richtlinien ist.

Beispielsweise ist die digitale Konnektivität von smarten Gebäuden die Basis für eine energieeffiziente und vernetzte Gebäudetechnik. Ein objektives und konsistentes Reporting über Verbräuche, Nutzungsintensitäten, Verfügbarkeiten etc. schafft eine Transparenz, die es allen Nutzern eines Gebäudes ermöglicht, richtige Entscheidungen zu treffen und so ihren Beitrag zur Nachhaltigkeit zu leisten.

Ohne eine konsequente Digitalisierung der Immobilien und des Gebäudebetriebs wird die Immobilienbranche die immer anspruchsvoller werdenden Klima- und Nachhaltigkeitsziele nicht erreichen.