Même si les grands acteurs de la filière reconnaissent le caractère nécessaire de l’accès internet, ils ont souvent tendance à assimiler la connectivité d’un immeuble à une simple commodité. En effet, il est question aujourd’hui d’un service absolument crucial pour toutes les entreprises, impliquant des enjeux qui vont bien au-delà du simple accès à internet.
1 – L’information comme 4e fluide de l’immeuble
La connectivité numérique, considérée comme le 4e fluide d’un immeuble après l’eau, l’électricité et le gaz, constitue un enjeu vital. Un accès insuffisamment satisfaisant, fiable et sécurisé à internet et c’est la compétitivité d’une entreprise qui est mise en jeu. Alors qu’une organisation peut travailler pendant une coupure d’eau de plusieurs heures, elle ne peut poursuivre son activité professionnelle en cas de coupure internet.
Dans ce monde de data, la qualité de la connectivité numérique devient de plus en plus cruciale. En effet, les usages numériques des entreprises poursuivent leur mutation radicale et disposer d’une connexion internet n’est plus un simple besoin élémentaire mais est devenu incontournable. Sans une connexion internet fiable et sécurisée, la productivité et la compétitivité de l’entreprise sont mises en péril. Au-delà de l’utilisation de la messagerie électronique et de la navigation sur le web, de nouveaux usages ont émergé au sein des entreprises ces dernières années.
En 2018, plus de 85 %* des entreprises du secteur privé ont adopté le cloud computing et utilisent majoritairement le software as a service (SaaS).
Ces usages nécessitent non seulement un débit toujours plus élevé mais surtout une sécurisation accrue des liens internet, quelle que soit la taille de l’entreprise.
À la différence des autres fluides, le service « connectivité » rendu par les opérateurs est loin d’être uniforme et la complexité de l’offre peut laisser perplexe, en particulier pour les entreprises.
2 – Particuliers / Entreprises : ni les mêmes enjeux, ni les mêmes attentes
Deuxième constat : les opérateurs immobiliers raisonnent parfois comme des particuliers à l’égard de leur accès à internet. Or, quand une mauvaise connectivité dans les foyers engendre le plus souvent un agacement, elle se chiffre, pour une entreprise, à une perte substantielle de chiffre d’affaires et une dégradation de sa compétitivité. Selon la société Ontrack, spécialisée dans la sauvegarde de données : « Une heure d’interruption d’un site internet génère des pertes financières de 6,5 M€ pour une banque en ligne, 2,6 M€ pour un système d’autorisation de cartes de crédit, 110 000 € pour une entreprise de vente par correspondance et 90 000 € pour une centrale de réservation de billets d’avion. Et il n’est là question que d’une heure. »
À la différence du marché grand public, les entreprises ont aujourd’hui le choix entre de nombreux fournisseurs d’accès internet, qui eux-mêmes proposent toute une large variété d’offres. Pour les entreprises, les fournisseurs se distinguent ainsi sur des critères de performance et de qualité de services : débit garanti, taux de disponibilité, temps de rétablissement en cas de panne, etc.
Bien entendu, la diversité de l’offre est une condition absolument nécessaire pour espérer profiter des meilleures solutions du marché. En effet, dans le marché grand public comme pour les entreprises, les grands opérateurs agissent parfois en situation de monopole localement, à l’échelle d’un immeuble, d’un quartier ou d’une zone plus large. Dans ces cas-là, le service est bien souvent de moindre qualité et/ou plus cher que dans les zones où la concurrence et la liberté de choix sont réelles. Or, la connectivité et donc le confort numérique constituent un besoin bien réel pour tout à chacun, particuliers comme entreprises, au sein d’espaces privés comme publics. Pour l’industrie immobilière, ce confort numérique est devenu un prérequis pour chaque immeuble et chaque opération !
3 – L’infrastructure immobilière clé du confort numérique
Le point de rencontre entre l’offre et la demande, c’est l’immeuble ! Ce levier de performance qu’est la connectivité d’un bâtiment, confère une valeur au même titre que la localisation, dans les desiderata des utilisateurs. Dans le parc existant ou dans les nouveaux projets, les caractéristiques de l’immeuble peuvent contribuer directement à la diversité des offres de télécoms et à la résilience de la connexion.
WiredScore a dégagé quatre contributions clés de l’immeuble à la connectivité afin de garantir cette valeur d’usage « connectivité » et le confort numérique qu’elle induit :
Il existe de grandes différences entre un immeuble et un autre, les acteurs de l’industrie immobilière ont un rôle important à jouer dans l’amélioration de la performance numériques de leurs locataires. Le confort numérique procuré par les immeubles de bureaux et les opérations immobilières en général devient une nécessité.
* Source : Étude Cloud Computing 2016 IDC Cloudview-Septembre 2016
A l’occasion du SIMI, le département Research de Cushman & Wakefield France publie une étude sur la connectivité internet et mobile des immeubles de bureaux, utilisant les données de WiredScore, dont le label évalue cette thématique : comment ce nouveau label a-t-il été accueilli par le marché ? Quel impact a-t-il sur la valeur des immeubles ?
L’étude rappelle qu’historiquement, les certifications et labels évaluent les caractéristiques du bâti avec une meilleure prise en compte, sur la période récente, de l’humain et de son bien-être. Dans ce contexte, WiredScore apporte un éclairage sur le confort numérique des utilisateurs à travers la connectivité. Le label WiredScore, centré sur l’immobilier de bureaux, vise en effet à évaluer, améliorer, comparer et promouvoir la connectivité des actifs. Après 5 ans d’existence, le label WiredScore fait l’objet d’une large adoption par les acteurs immobiliers dans le monde avec 1 700 immeubles et près de 44 millions de m² labellisés ou en cours de labellisation. En France, on compte aujourd’hui 45 immeubles labellisés pour un total de près d’un million de m². Si sa pénétration est encore loin de la certification HQE, le label WiredScore se distingue des autres certifications et labels centrés sur l’occupant (Well et Biodivercity) par une vitesse d’adoption significativement plus rapide, de l’ordre de 1 pour 4. Le nombre des immeubles en cours de labellisation suggère en outre une nouvelle accélération du déploiement de ce référentiel en 2019.
Les immeubles de 1ère main constituent la majorité des immeubles labellisés pour leur connectivité avec 77% des opérations. Cette proportion a vocation à diminuer, à l’image des pays dans lesquels WiredScore est établi depuis plusieurs années. A titre d’exemple, les renouvellements de labels aux Etats-Unis représentent plus d’immeubles (200 en moyenne sur les 2 dernières années) que les nouveaux (150). Dans ces marchés matures, la labellisation WiredScore est davantage utilisée comme outil de benchmark et comme marque de réassurance associée à un patrimoine, que comme un dispositif marketing pour la commercialisation des surfaces. Cet usage lui donne une position unique dans le panorama général des certifications/labels, qui sont principalement utilisés pour les développements.
L’analyse des immeubles labellisés WiredScore en Ile-de-France montre un taux de vacance particulièrement bas, de l’ordre de 2% à comparer à 5,4% sur l’ensemble du parc, et de 10% sur les seuls immeubles de 1ère main. Le label agit aussi comme un catalyseur de transaction, avec un taux de pré-commercialisation (82% des signatures) sensiblement plus élevé que la moyenne (70% en 2017 et 2018).
Sans statuer sur son impact direct en termes de valeurs, il apparait que l’obtention d’un label WiredScore conforte la qualification d’« Ultra Classe A » de certains immeubles et permet ainsi aux promoteurs et investisseurs de viser des loyers dans la fourchette la plus haute de chaque marché. Magali Marton, Head of Research de CUSHMAN & WAKEFIELD France ajoute « Au-delà d’un positionnement ambitieux des immeubles labellisés WiredScore en termes de qualité et donc de loyers, il est aussi fort probable que la labellisation WiredScore entre dans le cahier des charges des grands investisseurs au même titre que les immeubles « verts » et devienne, à terme, un prérequis indispensable à l’achat. C’est in fine la liquidité des actifs labellisés qui est en jeu et donc leur valorisation.»
L’étude montre en effet que le label WiredScore s’est constitué rapidement une place de choix sur le marché des labels et certifications immobilières, caractérisée par une adoption rapide et en tête parmi les labels centrés sur l’occupant. Elle met en lumière une forte appétence des utilisateurs pour les immeubles labellisés pour leur connectivité à en juger par le taux de pré-commercialisation élevé et un faible taux de vacance. Sur l’ensemble du parc neuf comme existant, l’affichage d’un label WiredScore devrait constituer dans les années à venir un avantage concurrentiel significatif et faciliter la commercialisation des surfaces, en optimisant les valeurs locatives.
Et Natalia Turkiewicz, Director of Business Development France de WIREDSCORE de conclure « Nous sommes ravis des conclusions de cette étude qui atteste de la rapide pénétration du label sur le marché de l’immobilier de bureaux. Après moins de deux années d’existence en France, le label opère comme un catalyseur de transactions avec un taux de pré-commercialisation des opérations labellisées sensiblement plus élevé que la moyenne. Le marché confirme son intérêt pour évaluer, améliorer, promouvoir et valoriser la connectivité des immeubles neufs comme existants à travers un signe de qualité. »
Téléchargez l’étude complète ici.
WiredScore, standard international d’évaluation de la connectivité de l’immobilier d’entreprise, annonce aujourd’hui l’augmentation de son capital de 9 millions de dollars US (soit un peu plus de 7 800 000 euros) en série A. Répondant à la demande mondiale croissante des entreprises locataires de garantir une connectivité sans faille au sein des immeubles de bureaux, ce financement a été obtenu auprès d’investisseurs immobiliers de premier plan, avec notamment Legal & General, U+I, Town Centre Securities, MOMENI Digital Ventures, KingSett Capital et Savitt Partners. Le groupe d’investissement a également reçu l’appui des investisseurs actuels de WiredScore, Bessemer Venture Partners, Fifth Wall et Sterling Ventures.
WiredScore intervient dans ce marché comme un point de référence fiable concernant la connectivité d’un immeuble, offrant transparence et visibilité à l’égard de ce service aux locataires. Ainsi, la labellisation WiredScore procure aux propriétaires et aux promoteurs, les informations nécessaires pour améliorer et pérenniser la qualité de la connectivité de leurs bâtiments.
Cette levée de fonds fait suite à une année d’expansion pour WiredScore, en France comme à l’échelle mondiale, sous l’impulsion de nombreuses sociétés immobilières commerciales, accordant une priorité aux investissements stratégiques en termes de connectivité numérique. Au cours des trois premiers trimestres de 2018, WiredScore a répondu à l’augmentation de la demande, en s’implantant dans huit nouvelles villes dans le monde et a enregistré une croissance de 45 % de bâtiments labellisés dans cette même période.
Frédéric Motta, Directeur Général France, déclare : « Alors que les entreprises deviennent de plus en plus dépendantes de la connectivité numérique, nous constatons un changement de posture des propriétaires pour fournir des immeubles bien connectés. La solution aux problèmes et enjeux de connectivité numérique ne se situe pas uniquement entre une entreprise locataire et son fournisseur d’accès internet ; l’infrastructure même du bâtiment fournie par les propriétaires est un facteur clé pour une connectivité performante et fiable. Nos investisseurs en série A se joignent à notre clientèle de plus de 450 propriétaires qui assument cette nouvelle responsabilité. Ces propriétaires, comprenant Allianz Real Estate, Gecina, Altarea Cogedim ou encore AXA IM, tirent parti de notre expertise pour aborder la complexité technologique intrinsèque aux bâtiments tertiaires de demain. »
Par ailleurs, cet investissement soutiendra l’expansion de WiredScore vers de nouvelles géographies et vers de nouveaux secteurs de produits et de services, à mesure que l’entreprise continue de prendre de l’ampleur en France et à l’étranger.
Matteo Colombo, directeur des Investissements chez Legal & General Capital, déclare : « Legal & General Capital recherchent des innovateurs issus d’une multitude de secteurs répondant aux besoins futurs des villes. WiredScore est unique en son genre dans l’évaluation et la mise en place d’une société digitale. Cet investissement offre des synergies claires au sein de notre activité, en particulier concernant nos investissements immobiliers, technologiques et en capital-risque. Nous voyons une opportunité pour WiredScore, avec le soutien de Legal & General, de poursuivre sa croissance rapide et de se développer sur de nouveaux marchés. »
Témoignant de ce succès planétaire, soulignons que 37 millions de mètres carrés de bureaux sont actuellement engagés dans le label WiredScore et que l’expert en connectivité travaille aujourd’hui avec plus de 450 propriétaires, investisseurs et développeurs innovants et précurseurs à l’échelle mondiale tels que BlackRock, British Land et Hines. 1 700 bâtiments sont engagés dans la labellisation et 4 millions de personnes travaillent actuellement dans des bâtiments labellisés WiredScore, en Amérique du Nord et en Europe.
A propos de WiredScore WiredScore est l’organisation à l’origine du label WiredScore, le système d’évaluation de la connectivité numérique internationalement reconnu pour l’immobilier d’entreprise, qui aide les propriétaires à concevoir et à promouvoir des bâtiments dotés d’une connectivité numérique performante. Le label WiredScore se positionne comme un acteur clé en technologie de pointe dans l’immobilier d’entreprise en fournissant la seule labellisation pour évaluer l’infrastructure, la connectivité et la capacité technologique des bâtiments tertiaires. WiredScore a lancé le label en 2013 en partenariat avec le maire Bloomberg et la ville de New York ; en octobre 2017, un groupe d’investissement dirigé par Bessemer Venture Partners et Fifth Wall a acquis une part majoritaire de la société. Dans une économie de plus en plus axée sur la technologie, la connectivité devient rapidement le facteur le plus important pour les locataires lorsqu’ils choisissent un espace de bureau. Le label WiredScore, indépendant et largement reconnu, est un symbole de confiance qui identifie les bâtiments qui fournissent la meilleure infrastructure de connectivité de leur catégorie et dont les entreprises ont besoin pour prospérer.
À l’heure où la tendance est à l’externalisation des data, la sécurité numérique des immeubles apparaît plus que jamais comme un enjeu de taille. WiredScore, qui a débarqué sans prévenir en France il y a 18 mois, fait de la résilience de la connectivité son cœur de métier. Frédéric Motta, aux commandes du bureau français depuis mai 2018, nous explique dans quelle mesure la connectivité est un élément clé pour les locataires et les propriétaires d’un immeuble.
Business Immo : Quel bilan tirez-vous de WiredScore en France ? Avec qui travaillez-vous ? Et quels sont vos interlocuteurs dans les entreprises ?
Frédéric Motta : Depuis mars 2017, WiredScore affiche une centaine de projets en cours de labellisation en France, principalement à Paris et à Marseille où nous venons d’ouvrir notre premier bureau en régions. En 2018, WiredScore a franchi une nouvelle étape dans son développement avec la labellisation de patrimoines comme Gecina, pour lequel nous labellisons une vingtaine d’actifs. Cette logique de portefeuille se retrouve également avec des clients tels que Covivio, AXA Investment Managers – Real Estate, Allianz, Altarea Cogedim ou Icade.
Globalement, WiredScore cible deux grandes populations : les propriétaires immobiliers et les utilisateurs. Chez les premiers, en fonction de la taille de la société, nos interlocuteurs privilégiés en interne sont les équipes d’asset management et de leasing management. Chez les seconds, le directeur immobilier, bien sûr, et de plus en plus le DSI (directeur des services informatiques), qui connaît toutes les vertus d’une bonne connectivité, est un homme clé dans l’immeuble tout comme le directeur innovation.
BI : Quel est le coût d’une labellisation WiredScore pour une entreprise ? Et quelle en est la valeur ajoutée ?
FM : Le label WiredScore s’applique, avec des grilles de lectures différentes, aux immeubles neufs et aux immeubles existants. Le coût de cette labellisation est de 60 centimes du m2 pour l’existant et 75 centimes du m2 pour le neuf.
En regard, la valeur du label WiredScore se chiffre. Une connectivité résiliente est de plus en plus un ingrédient capital de la performance et de l’attractivité d’une entreprise, parfois au même niveau que l’argument de la localisation. Une connectivité labellisée est pour un propriétaire un prérequis de premier plan pour son actif et son patrimoine dans un contexte exacerbé de concurrence des meilleurs immeubles, gage d’attraction et de rétention des talents. Nous sommes convaincus que notre label peut influencer un locataire dans la prise ou la renégociation d’un bail. Chez WiredScore, on a souvent coutume de rappeler qu’il est envisageable de continuer à travailler avec une coupure d’eau mais qu’il est impossible d’envisager de travailler pendant une coupure internet, synonyme d’arrêt pur et simple de l’activité d’une entreprise.
BI : Dans la galaxie des labels en France mais aussi ailleurs, comment exister sur le marché hexagonal ?
FM : Le marché des labels est, en 2018, clairement concurrentiel. Et les investisseurs immobiliers ont tendance à s’inscrire dans une logique de rationalisation de leur manière de consommer des labels pour sortir de la logique de millefeuille parfois contre-productive. Désormais, ces derniers deviennent contributifs aux politiques marketing des immeubles qui évoluent profondément avec la révolution des usages. La question que les propriétaires doivent se poser quand ils choisissent de s’engager dans un label est simple : représente-t-il un choix décisif pour mon locataire ?
Le label WiredScore doit remonter dans la chaîne de valeur d’une entreprise et se loger au niveau de la stratégie. De notre côté, nous nous positionnons comme une solution d’accompagnement pour nos clients en matière de connectivité et de sécurité informatique. WiredScore est le garant du bien-être numérique des locataires et des immeubles.
BI : Que représente WiredScore à l’échelle mondiale ? Et quels sont les grands vecteurs de votre future croissance ?
FM : Lancé il y a cinq ans par le responsable informatique du maire de New York, Michael Bloomberg, aux États-Unis, WiredScore a d’abord essaimé à Londres puis à Paris, Berlin et Dublin à partir de 2017. À ce jour, ce sont 1 400 immeubles qui ont été labellisés à l’échelle mondiale.
WiredScore affiche trois logiques de croissance parallèles. Géographiquement, nous allons consolider et poursuivre notre maillage mondial en prenant, en 2020, le cap de l’Asie. Structurellement, si le bureau restera le fer de lance de notre développement, WiredScore ne s’interdit pas de regarder et de labelliser d’autres actifs immobiliers : logistique, retail, hôtellerie, résidentiel. Enfin, sans changer de mission, nous voulons aller au-delà de la labellisation de la connectivité et nous interroger sur le cadre de vie des immeubles, sur le bien-être et la sécurité numérique, des enjeux clés pour l’avenir. WiredScore doit, à terme, garantir les meilleurs outils de travail qui composent la vie numérique d’un collaborateur et de son entreprise. Ces attentes-là sont très fortes. Et il ne faut pas décevoir.