La nécessité est mère de l’invention.
Comme nous l’avons vu pendant et après les crises historiques, que ce soit pour l’économie ou la santé publique, une catastrophe peut être l’occasion de faire progresser l’urbanisme et la technologie à long terme pour le bien commun.
Dans la période qui a suivi les pandémies de choléra à Londres, Paris et New York, nous avons utilisé la technologie pour fournir une meilleure eau potable, pour déployer des systèmes d’égouts dans toute la ville et pour veiller à ce que chaque bâtiment soit équipé d’une plomberie intérieure. Nous avons également commencé à concevoir nos villes différemment, en veillant à ce qu’elles disposent de boulevards plus larges et d’espaces verts publics pour favoriser une meilleure circulation de l’air.
Pendant les 23 années de la Longue Dépression de 1873 à 1896, l’ampoule à incandescence, le transformateur, la radio et la réfrigération ont tous été inventés en dépit de la crise économique mondiale.
En suivant cette vision historique des développements, il y a fort à parier que la technologie est prête à entrer dans une nouvelle période d’évolution accélérée qui aura un impact positif sur nos villes et sur notre environnement bâti.
Domiciles : connectivité universelle pour réduire la fracture numérique
Avant la grippe espagnole de 1918, le téléphone était une nouveauté, mais pendant la quarantaine, rester en contact avec le monde extérieur est devenu vital. Malheureusement, le système téléphonique de l’époque n’était pas prêt à faire face à l’afflux d’utilisateurs et, par conséquent, les entreprises de téléphonie ont dû dissuader l’utilisation du système téléphonique pour garantir l’acheminement des appels urgents.
À gauche, une annonce de Passaic, le journal du soir du New Jersey, pour le 25 octobre 1918, avertit les clients de New York Telephone que les opérateurs pourraient s’intéresser à la nécessité de leurs appels. À droite, une annonce de la Gastonia Gazette de Caroline du Nord le 18 octobre 1918, souligne l’importance de traiter les appels des médecins et des pharmacies en priorité.
C’est exactement ce qui se passe aujourd’hui, l’Europe ayant été contrainte de réduire les débits de Netflix et de Youtube pour éviter les ruptures d’internet avec l’augmentation de l’utilisation. Aux États-Unis, il y a eu une baisse de performance des débits internet de février à mars. Certains états ont connu une baisse de vitesse allant jusqu’à 20 %, la moyenne étant de 7,6 %, ce qui reflète la surcharge des réseaux.
Aux États-Unis, 60 % des comtés – soit 162 millions d’Américains – reçoivent désormais un service inférieur au « haut débit », ce qui signifie que le service est à peine utilisable ou pas du tout disponible.
Il devient de plus en plus évident que l’infrastructure numérique mondiale est dans une situation difficile.
Le terme « fracture numérique » fait référence au fossé entre les régions qui ont accès aux technologies modernes et celles qui n’y ont pas accès. Jamais notre dépendance vis-à-vis de la technologie dans nos foyers n’a été aussi importante et jamais l’impact d’une mauvaise connectivité n’a été aussi néfaste.
Dans le contexte actuel, nous avons vu les gouvernements s’efforcer de lever les obstacles au déploiement du haut débit, comme les longs processus d’autorisation, et dans certains pays, ils ont créé des groupes de travail pour stimuler l’innovation en la matière. Des entreprises américaines comme Verizon ont rendu gratuits les partages de connexion aux données mobiles pour les abonnés et les câblo-opérateurs ont mis des services à haut débit à la disposition des communautés à faibles revenus contre des prix réduits, dans le cadre de l’engagement « Keep Americans Connected ». Au Royaume-Uni, le gouvernement a fourni des routeurs 4G aux foyers sans connexion haut débit pour faciliter l’apprentissage à distance.
Cependant, les fractures numériques ne devraient pas exister dans un monde où nos enfants comptent sur internet pour apprendre, où les employés ont besoin d’appels vidéo pour collaborer avec leurs collègues et où les malades ont recours aux téléconsultations médicales pour ne pas surcharger le système de santé. L’effort collectif entre les secteurs public et privé pour rendre le haut débit accessible à tous s’est avéré être nécessaire dans le contexte actuel, mais il devra se poursuivre dans le monde de demain ; notre avenir en dépend.
Une fois de plus, nous constatons la nécessité immédiate d’une nouvelle étape de changement massif dans notre infrastructure de communication.Dans les années qui ont suivi la grippe espagnole, chaque foyer a reçu un téléphone et l’infrastructure a été considérablement améliorée pour rendre les communications plus stables et plus accessibles à tous.
Bâtiments : course à l’intelligence et à la santé
Il faut un moment décisif ou une série d’événements pour déclencher une véritable révolution dans l’immobilier. Lorsque le mouvement de construction écologique et durable a été lancé dans les années 70, c’était une idée originale qui a été reprise par une poignée d’architectes intéressés par la première « Journée mondiale de la Terre » de 1970.
Ce n’est qu’avec l’embargo sur le pétrole déclaré par l’OPEP en 1973 que la nécessité de construire des bâtiments écologiques est devenue plus évidente. Avec la hausse des prix de l’essence durant l’été de 1973 et le rationnement du gaz devenu la norme, notre dépendance aux combustibles fossiles pour nos maisons, nos transports et nos bâtiments est devenue un problème majeur qu’il fallait résoudre.
Comme les années 1990 et 2000 ont été marquées par des conditions climatiques extrêmes et une prise de conscience accrue de l’impact de la pollution causée par l’humain, les projecteurs se sont à nouveau braqués sur les bâtiments et la nécessité de construire plus efficacement afin de réduire notre impact sur l’environnement.
Cette fois, les communautés immobilières et gouvernementales ont répondu à cet appel avec l’avènement des certifications comme BREEAM et LEED, et des engagements locaux et nationaux pour réduire les émissions. Cette révolution est maintenant la « référence » puisque la construction écologique est devenue la norme dans la majorité des villes et constitue désormais un modèle d’affaires qui a fait ses preuves, grâce aux incitations économiques et fiscales promues par les gouvernements.
De même, au cours des dix dernières années, nous avons constaté une augmentation du nombre de bâtiments utilisant la technologie pour améliorer l’efficacité opérationnelle, la productivité et le bien-être des occupants. C’est ce que l’on appelle communément le mouvement des bâtiments intelligents, qui a aussi été lent à être adopté à grande échelle, un petit nombre de bâtiments sur chaque marché ayant investi dans cette technologie.
Comme les bâtiments sont maintenant obligés de s’adapter de manière réactive aux préoccupations des locataires concernant la qualité de l’air, le « contact tracing » et le nettoyage, et une expérience « sans contact », nous verrons le déploiement de la technologie des bâtiments intelligents s’accélérer encore plus, en accordant une plus grande importance aux « bâtiments sains » en tandem.
Cela peut représenter une opportunité majeure pour les propriétaires qui se montrent attentionnés dans leur approche. À ce stade, l’analyse de rentabilisation consiste à investir par nécessité absolue, mais en abordant ces améliorations avec prévoyance, les bâtiments peuvent résoudre immédiatement les besoins des locataires tout en se positionnant pour un retour sur investissement opérationnel et une meilleure expérience pour les utilisateurs à long terme.
Par exemple, la mise en place d’un système de contrôle d’accès mains libres résout le problème imminent de faire entrer les occupants dans le bâtiment sans toucher aux surfaces. À l’avenir, ce système peut être intégré dans les applications de gestion de l’engagement des locataires afin d’accroître l’engagement des clients et d’offrir un programme centré sur l’utilisateur pour le bâtiment. À plus long terme, les données d’occupation des étages du système de contrôle d’accès peuvent être intégrées dans le système CVC du bâtiment pour fonctionner plus efficacement sur la base de données historiques et en temps réel.
Tout comme le mouvement de la construction écologique – qui a commencé comme un concept révolutionnaire au milieu des années 70, s’est transformé en une pratique populaire dans les années 90 et est devenu maintenant une condition obligatoire dans la majorité des villes – nous verrons cette crise se traduire par un nouveau passage vers les nouvelles technologies du bâtiment pour faire face à la situation actuelle.
Immobilier d’entreprise : approche analytique de la stratégie relative au lieu de travail
Les tendances en matière de stratégie relative au lieu de travail qui définissaient l’avenir du travail se sont considérablement accélérées, les organisations ayant dû s’adapter pendant la pandémie COVID-19. Les entreprises et les employés profitent de l’expérience acquise dans le cadre des programmes de télétravail qui ont été mis en place à grande échelle. La technologie s’est avérée être un outil essentiel pour maintenir la collaboration et soutenir l’interaction humaine dans cette période de télétravail imposé. Toutefois, à long terme, elle complétera probablement, et non remplacera, le besoin de lieu de travail physique. Il en résultera probablement une empreinte physique rationalisée, avec une configuration différente de l’espace, de meilleure qualité et mieux équipée pour répondre aux besoins des employés.
Comme le souligne un rapport récent de CBRE, Real Estate 2030, publié avant le pic européen du Covid-19, les tendances futures ont montré que les entreprises et les employés peuvent choisir de travailler dans l’un des milliers de lieux dans le monde entier, à temps plein, à temps partiel ou par un système de rémunération à l’acte. Cela signifie que les gens ne paient que pour ce dont ils ont besoin, quand ils en ont besoin.
Ainsi, les entreprises qui réimaginent leurs espaces doivent également investir dans la technologie pour suivre ces éléments mobiles. Ces renseignements aideront les entreprises à mieux comprendre, par exemple, quelle partie de leur portefeuille est la mieux adaptée à un espace dédié à long terme ou à un espace flexible, juste à temps, tout en assurant un sentiment d’appartenance à leurs employés. Le traçage basé sur l’occupation sera la clé pour récolter des données plus puissantes afin de prendre ces décisions et de s’adapter en temps réel.
À l’avenir, ces outils pourront être de plus en plus utilisés pour faire des évaluations et des recommandations qualitatives, souvent grâce à l’intelligence artificielle, en constatant par exemple qu’une équipe est plus productive et prend moins de congés maladie lorsqu’elle travaille à distance, ou encore qu’une autre équipe est plus performante dans un espace de collaboration doté d’une bonne ergonomie et d’une lumière naturelle.
Entreprises : dispersées mais connectées
Comme l’a récemment déclaré le PDG de Microsoft,
« nous avons vu deux années de transformation numérique se dérouler en deux mois ».
Ce à quoi il fait référence, c’est au tournant technologique que toute entreprise a dû prendre dans un monde où tout se passe à distance. Cela signifie que les entreprises ont dû rapidement adopter le cloud computing pour assurer la continuité de leurs activités.
Alors que les entreprises s’apprêtent à passer à une main-d’œuvre dispersée dans des bureaux satellites, des sièges sociaux et des foyers, la technologie deviendra le meilleur moyen d’assurer la continuité des activités. Elles devront adopter de nouvelles approches en matière de connectivité afin que leurs équipes puissent rester connectées malgré l’éloignement géographique.
En même temps, avec la dépendance accrue de nombreux employés vis-à-vis de l’accès internet à domicile, la cybersécurité devra également devenir un élément essentiel de la stratégie des entreprises, car les cyberattaques se sont étendues au-delà de ce que les entreprises peuvent maîtriser. Nous l’avons vu dans les dernières dépêches, avec des attaques massives par des logiciels de rançon et des cyberattaques contre tout le monde, de l’Organisation mondiale de la santé à Donald Trump en passant par des organisations multinationales comme Cognizant.
Cela signifie que les services informatiques des entreprises verront leur responsabilité s’étendre au-delà du bureau, en aidant les employés à déployer des technologies telles que les pare-feux et la sécurité des terminaux dans les foyers pour s’assurer que nous restons connectés en toute sécurité.
Par-dessus tout, l’investissement ciblé dans la transformation numérique de la Stack technique et l’adoption maintenue de politiques de travail à distance pourraient offrir aux entreprises un avantage concurrentiel essentiel. Cette transformation leur permettra un accès plus fiable à des talents existants, nouveaux et de plus en plus diversifiés, qui n’étaient peut-être pas disponibles auparavant.
Villes : innovation urbaine et construction plus intelligente
À la suite des épidémies de choléra du XIXe siècle, nous avons assisté à de vastes changements dans l’urbanisme, de l’utilisation des parcs à la démolition des immeubles et à la promulgation de lois sur le zonage.
Nous avons déjà assisté à des innovations dans l’environnement bâti au début de cette crise. À Wuhan, un hôpital de 1.000 lits a été construit en 10 jours par le biais de la construction modulaire, qui utilise des matériaux préfabriqués hors site. Cette technique de construction révolutionnaire utilise également la modélisation des informations du bâtiment (BIM) pour rendre le processus de conception et de construction plus efficace.
Dans un avenir proche, il est probable que cette technique sera de plus en plus adoptée, d’autant plus que les promoteurs évaluent l’impact de l’arrêt de la construction manuelle pendant des mois, alors que la construction des bâtiments pourrait se faire hors site, dans une zone moins concernée par le confinement.
Selon un rapport McKinsey de 2019,
« la construction modulaire peut accélérer la construction de 50 %. Dans un environnement et des conditions favorables, elle peut réduire les coûts de 20 % ».
Parmi les propositions ambitieuses comme Sidewalk Toronto, la proposition d’Alphabet Urban Innovation pour construire une ville intelligente unique, a fait de la construction modulaire un élément clé, non seulement pour les gains d’efficacité obtenus grâce à la construction, mais aussi pour la flexibilité à long terme qu’elle apportera dans l’environnement urbain.
La réutilisation adaptative devient un processus intégré dans cet environnement bâti, où une structure de stationnement peut être transformée en appartements de type loft en quelques semaines si les véhicules autonomes deviennent plus répandus, un processus qui prendrait des années dans les villes actuelles.
L’innovation technologique contribuera sans aucun doute à transformer la construction, l’exploitation et l’expérience des environnements urbains de demain en intégrant de manière harmonieuse les écosystèmes de vie, de travail et de loisirs et en créant des lieux plus sûrs, plus sains et plus efficaces qui permettront aux entreprises de se développer et à la société de prospérer.
À mesure que le secteur immobilier réévalue la finalité future des environnements bâtis qu’il fournit et que les entreprises et la société dans son ensemble reconnaissent la nécessité de maintenir une visée plus importante dans la manière dont les entreprises et les communautés coexistent, nous verrons évoluer le rôle des technologies progressives et innovantes.
La technologie fournira en fin de compte l’infrastructure numérique et l’épine dorsale de données qui nous aideront à revitaliser les économies mondiales et à réimaginer le rôle des grands espaces et des lieux pour répondre, à long terme, aux désirs et aux besoins de chacun d’entre nous.